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“房子是用來住的、不是用來炒的”，調(diào)控升級(jí)，勢(shì)在必行。然而，面對(duì)這一道道加急“限購令”，很多人感到不解：三四線城市不是庫存壓力大嗎？到底應(yīng)該去庫存，還是限購？房?jī)r(jià)是否會(huì)“越限越漲”？會(huì)不會(huì)“泡沫破裂”呢？

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來源｜經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

3月11日，海南三亞市政府官網(wǎng)發(fā)布《三亞市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，進(jìn)一步收緊當(dāng)?shù)貥鞘械男刨J政策和市場(chǎng)秩序監(jiān)管。進(jìn)入3月以來，全國多地相繼出臺(tái)樓市限購升級(jí)政策。除三亞外，河北張家口的崇禮區(qū)、保定市下轄涿州和淶水，以及杭州等地區(qū)相繼升級(jí)樓市限購政策。在業(yè)內(nèi)看來，這些地區(qū)樓市近期回暖顯著，是此輪限購升級(jí)的重要原因。

“房子是用來住的、不是用來炒的”，調(diào)控升級(jí)，勢(shì)在必行。然而，面對(duì)這一道道加急“限購令”，很多人感到不解：三四線城市不是庫存壓力大嗎？到底應(yīng)該去庫存，還是限購？房?jī)r(jià)是否會(huì)“越限越漲”？會(huì)不會(huì)“泡沫破裂”呢？

房?jī)r(jià)抬頭 ?多地限購升級(jí)

進(jìn)入3月以來，全國多地相繼出臺(tái)樓市限購升級(jí)政策。3月11日，三亞市政府官網(wǎng)發(fā)布《三亞市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，進(jìn)一步收緊三亞樓市的信貸政策和市場(chǎng)秩序監(jiān)管。3月7日，河北張家口的崇禮區(qū)也發(fā)布了升級(jí)版“樓市限購令”，不僅增加了非戶籍人口的購房條件，也提高了本地戶籍人口購房的首付比例。

不僅是三亞、崇禮，就在兩會(huì)前夕，保定市下轄涿州和淶水，以及杭州等地區(qū)相繼升級(jí)樓市限購政策，這其中住房限購和差別化住房信貸政策升級(jí)成為多地限購政策升級(jí)的共同特點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來，這些地區(qū)樓市近期回暖顯著，是此輪限購升級(jí)的重要原因。去年開始，環(huán)北京三四線城市房?jī)r(jià)暴漲。以涿州為例，2016年部分地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲超一倍，“炒房”氣氛濃郁。而三亞房?jī)r(jià)漲幅更是已連續(xù)兩月排名全國榜首。數(shù)據(jù)顯示，三亞今年1月新建商品住宅的成交均價(jià)為23566元／平方米，去年全年均價(jià)為19169元／平方米，漲幅達(dá)23%。

房貸全面收緊

業(yè)內(nèi)人士分析，多地限購政策的接連出臺(tái)，對(duì)于穩(wěn)定住房市場(chǎng)、防范住房炒作等都有了較為明顯管制，也代表了目前全國樓市調(diào)控政策繼續(xù)收緊的大趨勢(shì)。

記者通過多方采訪亦獲悉，很多銀行已經(jīng)收縮了住房按揭貸款新增規(guī)模，且不少銀行的地方分行向總行匯報(bào)房貸數(shù)據(jù)和投放計(jì)劃的頻率也大幅提升。業(yè)內(nèi)人士稱，伴隨著監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)和銀行自身的主動(dòng)調(diào)整，預(yù)計(jì)今年銀行整體房貸增速將大幅放緩。

中國人民銀行行長(zhǎng)周小川10日在兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示，住房貸款在中國還會(huì)以相對(duì)比較快的速度發(fā)展，但是確實(shí)要適當(dāng)平衡。隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，增速估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。

“監(jiān)管層在房地產(chǎn)信貸方面政策已經(jīng)有所收緊，另外，在宏觀調(diào)控的背景下，市場(chǎng)人士目前對(duì)樓市前景存在一定分歧，對(duì)樓市上漲的單邊預(yù)期沒有那么強(qiáng)烈，相關(guān)的購房貸款需求得到抑制。”中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，去年銀行的信貸結(jié)構(gòu)較為偏重個(gè)人部門，房貸、個(gè)人消費(fèi)類貸款的增速都比較快，而今年，伴隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一些積極信號(hào)和企業(yè)部門有效融資需求有所回升，預(yù)計(jì)銀行對(duì)企業(yè)部門的信貸投放也會(huì)更多。“實(shí)際上，不考慮監(jiān)管部門的一些指導(dǎo)要求，從自身的盈利角度出發(fā)，銀行也會(huì)做出這種信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整?！?/span>

中國人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝日前強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。融360分析師表示，目前國家調(diào)控措施已見成效，銀行在二套房首付方面，首付四成的銀行日趨增多。“提高二套房的入手門檻，一定程度上將提升投機(jī)的成本，驅(qū)趕投機(jī)者，凈化房貸市場(chǎng)。”該分析師表示。

樓市怎么走？買房該不該出手？

在全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印看來，目前三四線城市庫存壓力相對(duì)比較大，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)對(duì)三四線城市去庫存是總的基調(diào)，但中國這么大，一二三四線城市的情況各有不同，政策也不能搞“一刀切”。因此，采取因城施策的調(diào)控措施，是比較符合實(shí)際的。

“去年開始，政府因城施策及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，很多熱點(diǎn)城市都出臺(tái)了限購、限貸、限價(jià)政策。最近政府還專門提出，這些熱點(diǎn)城市金融機(jī)構(gòu)的資金不可以拿去買地，這些調(diào)控措施都是很有針對(duì)性的。”許家印說。

熱點(diǎn)城市本來就熱，各種限制政策就是要給樓市降溫去火，防止市場(chǎng)過熱。接下來房?jī)r(jià)怎么走，現(xiàn)在還不好說，但把“炒家”限制在市場(chǎng)之外，對(duì)剛需購房者還是有利的。

不少人關(guān)心，對(duì)于三四線的“冷門”城市來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是什么情況，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)“斷崖崩盤”？

“判斷趨勢(shì)應(yīng)該看基本面。中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒有改變，這個(gè)基本面和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，只要這個(gè)基本面不改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)改變。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高說。

那么，既然樓市沒有“斷崖崩盤”的危險(xiǎn)，要不要現(xiàn)在買房投資呢？

幾乎所有代表委員都不看好“炒房子”。復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌就表示，“如果五年之前問我這個(gè)問題的話，我會(huì)毫不猶豫說當(dāng)然要投。今天問我的話，我感覺是要根據(jù)自己的一個(gè)財(cái)務(wù)狀況。房子是用來住的，該買還是要買，但是如果你要借錢炒房子，那風(fēng)險(xiǎn)就很大了。”

今年穩(wěn)房?jī)r(jià)，政府都有什么牌？

“我們正在根據(jù)中央要求，制定房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，這個(gè)基礎(chǔ)性制度長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)以后，對(duì)房地產(chǎn)會(huì)起到一個(gè)保障作用?！弊〗ú坎块L(zhǎng)陳政高表示。

住建部部長(zhǎng)這段話里，有兩個(gè)關(guān)鍵詞：“平穩(wěn)健康”和“長(zhǎng)效機(jī)制”，而且這是中央的要求。以前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題，就是不夠平穩(wěn)，大漲猛漲的時(shí)候多，漲上去又調(diào)不下來。難怪有不少人抱怨，“限購令”的結(jié)果，就是越限越漲。

那么，怎么來穩(wěn)樓市、穩(wěn)房?jī)r(jià)呢？政府工作報(bào)告明確，今年的調(diào)控策略還是那7個(gè)字，因城施策去庫存。啥叫因城施策？就是房子多的城市，得想辦法去庫存，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求；房子少的城市，就得想辦法穩(wěn)房?jī)r(jià)。

那么今年穩(wěn)房?jī)r(jià)，政府都有什么牌？

先看土地牌。土地與房?jī)r(jià)的關(guān)系，就相當(dāng)于面粉和面包。面粉一個(gè)勁兒地漲價(jià)，那面包肯定便宜不了。房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應(yīng)，去庫存任務(wù)重的城市要減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。特別是進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，遏制炒作土地的投機(jī)行為。

也就是說，房子不是用來炒的，土地也不是用來炒的！開發(fā)商想當(dāng)“地王”可以，但是不能“囤貨居奇”。還琢磨把開發(fā)周期拖延個(gè)幾年，等著倒手賺土地差價(jià)的，趕快醒醒吧！

再看產(chǎn)業(yè)牌。利用產(chǎn)業(yè)政策，盤活存量，加大市場(chǎng)供應(yīng)，也是穩(wěn)樓市、實(shí)現(xiàn)住有所居的重要一環(huán)。今年將加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)立法，推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購租并舉的住房制度。

最后看金融和稅收牌。人大新聞發(fā)言人傅瑩表示，本屆人大常委會(huì)已把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃，但今年并沒有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。盡管房地產(chǎn)稅還沒有確切實(shí)施的時(shí)間表，不過代表委員對(duì)這張牌還是寄予厚望。