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“房子是用來住的、不是用來炒的”，調(diào)控升級，勢在必行。然而，面對這一道道加急“限購令”，很多人感到不解：三四線城市不是庫存壓力大嗎？到底應(yīng)該去庫存，還是限購？房價(jià)是否會(huì)“越限越漲”？會(huì)不會(huì)“泡沫破裂”呢？

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來源｜經(jīng)濟(jì)日報(bào)

3月11日，海南三亞市政府官網(wǎng)發(fā)布《三亞市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，進(jìn)一步收緊當(dāng)?shù)貥鞘械男刨J政策和市場秩序監(jiān)管。進(jìn)入3月以來，全國多地相繼出臺樓市限購升級政策。除三亞外，河北張家口的崇禮區(qū)、保定市下轄涿州和淶水，以及杭州等地區(qū)相繼升級樓市限購政策。在業(yè)內(nèi)看來，這些地區(qū)樓市近期回暖顯著，是此輪限購升級的重要原因。

“房子是用來住的、不是用來炒的”，調(diào)控升級，勢在必行。然而，面對這一道道加急“限購令”，很多人感到不解：三四線城市不是庫存壓力大嗎？到底應(yīng)該去庫存，還是限購？房價(jià)是否會(huì)“越限越漲”？會(huì)不會(huì)“泡沫破裂”呢？

房價(jià)抬頭 ?多地限購升級

進(jìn)入3月以來，全國多地相繼出臺樓市限購升級政策。3月11日，三亞市政府官網(wǎng)發(fā)布《三亞市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，進(jìn)一步收緊三亞樓市的信貸政策和市場秩序監(jiān)管。3月7日，河北張家口的崇禮區(qū)也發(fā)布了升級版“樓市限購令”，不僅增加了非戶籍人口的購房條件，也提高了本地戶籍人口購房的首付比例。

不僅是三亞、崇禮，就在兩會(huì)前夕，保定市下轄涿州和淶水，以及杭州等地區(qū)相繼升級樓市限購政策，這其中住房限購和差別化住房信貸政策升級成為多地限購政策升級的共同特點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來，這些地區(qū)樓市近期回暖顯著，是此輪限購升級的重要原因。去年開始，環(huán)北京三四線城市房價(jià)暴漲。以涿州為例，2016年部分地區(qū)的房價(jià)上漲超一倍，“炒房”氣氛濃郁。而三亞房價(jià)漲幅更是已連續(xù)兩月排名全國榜首。數(shù)據(jù)顯示，三亞今年1月新建商品住宅的成交均價(jià)為23566元／平方米，去年全年均價(jià)為19169元／平方米，漲幅達(dá)23%。

房貸全面收緊

業(yè)內(nèi)人士分析，多地限購政策的接連出臺，對于穩(wěn)定住房市場、防范住房炒作等都有了較為明顯管制，也代表了目前全國樓市調(diào)控政策繼續(xù)收緊的大趨勢。

記者通過多方采訪亦獲悉，很多銀行已經(jīng)收縮了住房按揭貸款新增規(guī)模，且不少銀行的地方分行向總行匯報(bào)房貸數(shù)據(jù)和投放計(jì)劃的頻率也大幅提升。業(yè)內(nèi)人士稱，伴隨著監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)和銀行自身的主動(dòng)調(diào)整，預(yù)計(jì)今年銀行整體房貸增速將大幅放緩。

中國人民銀行行長周小川10日在兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示，住房貸款在中國還會(huì)以相對比較快的速度發(fā)展，但是確實(shí)要適當(dāng)平衡。隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，增速估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。

“監(jiān)管層在房地產(chǎn)信貸方面政策已經(jīng)有所收緊，另外，在宏觀調(diào)控的背景下，市場人士目前對樓市前景存在一定分歧，對樓市上漲的單邊預(yù)期沒有那么強(qiáng)烈，相關(guān)的購房貸款需求得到抑制?！敝袊缈圃航鹑谘芯克y行研究室主任曾剛表示，去年銀行的信貸結(jié)構(gòu)較為偏重個(gè)人部門，房貸、個(gè)人消費(fèi)類貸款的增速都比較快，而今年，伴隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一些積極信號和企業(yè)部門有效融資需求有所回升，預(yù)計(jì)銀行對企業(yè)部門的信貸投放也會(huì)更多?！皩?shí)際上，不考慮監(jiān)管部門的一些指導(dǎo)要求，從自身的盈利角度出發(fā)，銀行也會(huì)做出這種信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整?！?/span>

中國人民銀行副行長潘功勝日前強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。融360分析師表示，目前國家調(diào)控措施已見成效，銀行在二套房首付方面，首付四成的銀行日趨增多?！疤岣叨追康娜胧珠T檻，一定程度上將提升投機(jī)的成本，驅(qū)趕投機(jī)者，凈化房貸市場?！痹摲治鰩煴硎?。

樓市怎么走？買房該不該出手？

在全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印看來，目前三四線城市庫存壓力相對比較大，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)對三四線城市去庫存是總的基調(diào)，但中國這么大，一二三四線城市的情況各有不同，政策也不能搞“一刀切”。因此，采取因城施策的調(diào)控措施，是比較符合實(shí)際的。

“去年開始，政府因城施策及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，很多熱點(diǎn)城市都出臺了限購、限貸、限價(jià)政策。最近政府還專門提出，這些熱點(diǎn)城市金融機(jī)構(gòu)的資金不可以拿去買地，這些調(diào)控措施都是很有針對性的。”許家印說。

熱點(diǎn)城市本來就熱，各種限制政策就是要給樓市降溫去火，防止市場過熱。接下來房價(jià)怎么走，現(xiàn)在還不好說，但把“炒家”限制在市場之外，對剛需購房者還是有利的。

不少人關(guān)心，對于三四線的“冷門”城市來說，房地產(chǎn)市場是什么情況，房價(jià)會(huì)不會(huì)“斷崖崩盤”？

“判斷趨勢應(yīng)該看基本面。中國經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面沒有改變，這個(gè)基本面和房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)，只要這個(gè)基本面不改變，房地產(chǎn)市場就不會(huì)改變?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長陳政高說。

那么，既然樓市沒有“斷崖崩盤”的危險(xiǎn)，要不要現(xiàn)在買房投資呢？

幾乎所有代表委員都不看好“炒房子”。復(fù)星集團(tuán)董事長郭廣昌就表示，“如果五年之前問我這個(gè)問題的話，我會(huì)毫不猶豫說當(dāng)然要投。今天問我的話，我感覺是要根據(jù)自己的一個(gè)財(cái)務(wù)狀況。房子是用來住的，該買還是要買，但是如果你要借錢炒房子，那風(fēng)險(xiǎn)就很大了。”

今年穩(wěn)房價(jià)，政府都有什么牌？

“我們正在根據(jù)中央要求，制定房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，這個(gè)基礎(chǔ)性制度長效機(jī)制出臺以后，對房地產(chǎn)會(huì)起到一個(gè)保障作用?！弊〗ú坎块L陳政高表示。

住建部部長這段話里，有兩個(gè)關(guān)鍵詞：“平穩(wěn)健康”和“長效機(jī)制”，而且這是中央的要求。以前房地產(chǎn)市場的主要問題，就是不夠平穩(wěn)，大漲猛漲的時(shí)候多，漲上去又調(diào)不下來。難怪有不少人抱怨，“限購令”的結(jié)果，就是越限越漲。

那么，怎么來穩(wěn)樓市、穩(wěn)房價(jià)呢？政府工作報(bào)告明確，今年的調(diào)控策略還是那7個(gè)字，因城施策去庫存。啥叫因城施策？就是房子多的城市，得想辦法去庫存，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求；房子少的城市，就得想辦法穩(wěn)房價(jià)。

那么今年穩(wěn)房價(jià)，政府都有什么牌？

先看土地牌。土地與房價(jià)的關(guān)系，就相當(dāng)于面粉和面包。面粉一個(gè)勁兒地漲價(jià)，那面包肯定便宜不了。房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應(yīng)，去庫存任務(wù)重的城市要減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。特別是進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序，遏制炒作土地的投機(jī)行為。

也就是說，房子不是用來炒的，土地也不是用來炒的！開發(fā)商想當(dāng)“地王”可以，但是不能“囤貨居奇”。還琢磨把開發(fā)周期拖延個(gè)幾年，等著倒手賺土地差價(jià)的，趕快醒醒吧！

再看產(chǎn)業(yè)牌。利用產(chǎn)業(yè)政策，盤活存量，加大市場供應(yīng)，也是穩(wěn)樓市、實(shí)現(xiàn)住有所居的重要一環(huán)。今年將加快推動(dòng)住房租賃市場立法，推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購租并舉的住房制度。

最后看金融和稅收牌。人大新聞發(fā)言人傅瑩表示，本屆人大常委會(huì)已把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃，但今年并沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會(huì)審議的安排。盡管房地產(chǎn)稅還沒有確切實(shí)施的時(shí)間表，不過代表委員對這張牌還是寄予厚望。